Aanbouw bouwen in Overijssel
Wat er in Overijssel anders is aan een aanbouw begint onder de grond: de grondslag bepaalt de fundering, en de fundering bepaalt een groot deel van de prijs.
Overijssel draagt op de BRO Bodemkaart (versie 2024-01, schaal 1:50.000) drie gezichten. In Twente ligt dekzand met keileem en stuwwallen rond Ootmarsum en Oldenzaal, in de Kop van Overijssel bij Giethoorn en Steenwijk ligt laagveen, en langs de IJssel bij Deventer, Zwolle en Kampen ligt rivierklei met oeverwallen en komgronden.
Dat maakt het funderingsadvies per gebied verschillend en binnen een gemeente soms ook. Op de zandgronden van Twente en de Sallandse rug kan een aanbouw op een strook op staal staan. In het veen van de Kop is dat uitgesloten en gaan er palen in na een sondering. Op de rivierklei hangt het af van waar u ligt: een oeverwal is zandiger en steviger dan de komgrond erachter, en die twee kunnen binnen een straat naast elkaar liggen. Het verschil is niet met het oog te zien en wel te meten.
De bebouwing gaat van de Hanzesteden Zwolle, Deventer en Kampen met hun beschermde binnensteden naar de industriele wederopbouw van Enschede en Hengelo en de boerderijlinten van Twente. De gemeente Zwolle toetst bouwplannen aan de Welstandsnota 2023, versie november 2023, door de raad vastgesteld op 13 februari 2024; die nota bevat naast de gebiedscriteria ook een aparte beleidsregel voor zonnepanelen in beschermd stadsgezicht en bij monumenten, wat laat zien hoe fijnmazig het beleid in de oude kernen is. De landelijke vergunningsregel staat in hoeveel mag ik vergunningsvrij aanbouwen.
Wat de grond in Overijssel met een aanbouw doet
- Op het dekzand van Twente draagt de grond ondiep, wat een strook op staal onder een aanbouw mogelijk maakt.
- In het laagveen van de Kop van Overijssel rond Giethoorn en Steenwijk zijn palen na sondering de regel.
- Langs de IJssel wisselen oeverwal en komgrond elkaar binnen een straat af, met een verschil in draagkracht dat alleen te meten is.
- De stuwwallen bij Ootmarsum en Oldenzaal geven hoogteverschil op het perceel, wat het grondwerk en de vloerhoogte bepaalt.
- De beschermde binnensteden van Zwolle, Deventer en Kampen kennen strengere regels, ook aan de achterzijde.
- De Welstandsnota 2023 van Zwolle is op 13 februari 2024 door de raad vastgesteld en werkt met gebiedsgerichte criteria.
Bron: BRO Bodemkaart, versie 2024-01, schaal 1:50.000, Wageningen Environmental Research (2024).
Wat wij in Overijssel bouwen
Aanbouw aan de achterzijde
Een kamer erbij achter de woning, waar nu de tuindeuren zitten en de keuken tegen de achtergevel staat.
Uitbouw over de volle breedte
De hele achtergevel naar achteren, zodat de keuken, de eettafel en de tuindeuren in een ruimte komen.
Zijaanbouw naast de woning
De strook naast het huis die nu paden, containers en een schutting draagt, omgezet in woonruimte.
Dakopbouw op de bestaande woning
Een verdieping erbij zonder een meter tuin op te geven, meestal voor een slaapkamer en een badkamer.
Tuinkamer en serre
Een lichte ruimte aan de tuinzijde die ook in januari bruikbaar blijft, en niet alleen in mei.
Wanneer er betaald wordt
Vijf termijnen, elk vastgeknoopt aan een moment in de bouw en niet aan een datum op de kalender.
- Bij opdracht10 procent
- Bij de start op de bouwplaats30 procent
- Zodra het wind- en waterdicht is30 procent
- Bij het begin van de afbouw20 procent
- Bij oplevering10 procent
Samen 100 procentElke termijn hangt aan werk dat er dan staat. De laatste vervalt pas als u de oplevering heeft getekend.
Uw aanspreekpunt
Van de opname tot de oplevering spreekt u dezelfde uitvoerder, bereikbaar maandag tot en met vrijdag tussen 08:00 en 17:00. Zolang er gebouwd wordt komt er elke vrijdag bericht over de stand van zaken.
Vragen uit Overijssel
Waarom verschilt het funderingsadvies binnen mijn eigen straat?
Omdat de IJssel de ondergrond heeft gemaakt. Een oeverwal is het zand dat de rivier vlak langs zijn bedding afzette; de komgrond erachter is de fijne klei die verder weg bezonk. Die twee liggen naast elkaar en zijn aan de oppervlakte niet te onderscheiden. De sondering maakt het verschil zichtbaar, en daarom staat hij in de offerte en niet in de aannames.
Mag ik in een beschermd stadsgezicht een uitbouw bouwen?
Bouwen kan, maar de landelijke vrijstelling voor vergunningvrij bouwen vervalt er grotendeels. Dat betekent een omgevingsvergunning en een toets aan het gemeentelijke beleid over ruimtelijke kwaliteit, ook als de uitbouw vanaf de straat niet te zien is. Bij de opname wordt opgezocht of uw adres binnen zo'n gebied valt, want dat bepaalt de hele planning.
Hoe gaat het bouwen op een perceel met hoogteverschil?
Dat is op de stuwwallen in Twente de normale situatie en het is vooral een kwestie van vooraf beslissen. De vloer van de aanbouw kan gelijk liggen met de bestaande woning, waardoor er aan de tuinzijde een trede ontstaat, of hij kan meelopen met het maaiveld, waardoor er binnen een hoogteverschil komt. Beide werken; de keuze hoort op de tekening te staan voordat de fundering gestort wordt.
Net over de grens van Overijssel
De grondslag stopt niet bij een provinciegrens. Kijk daarom ook bij aanbouw bouwen in drenthe, aanbouw bouwen in friesland en aanbouw bouwen in gelderland. Woont u dicht bij zo’n grens, dan is het de sondering op uw eigen perceel die beslist en niet de kaart.
Wat landelijk geldt en dus in elke provincie hetzelfde is, staat in Hoeveel mag ik vergunningsvrij aanbouwen?, Wat vraagt een aanbouw op veengrond extra? en Welke fundering heeft een aanbouw nodig?.
Uw aanvraag
Laat uw nummer achter, dan wordt er een opname met u afgesproken. Heeft u haast met een beslissing, bel dan: dat gaat altijd voor op een formulier.