Kan ik aanbouwen aan een appartement of een benedenwoning met een VvE?
Alleen als de aanbouw op een deel van het gebouw komt dat bij uw appartementsrecht hoort, en zelfs dan meestal pas na toestemming van de vergadering van eigenaars, omdat een wijziging aan de buitenkant van het gebouw de andere eigenaars aangaat. Zonder die toestemming staat een vergunning van de gemeente los van wat er binnen de VvE is afgesproken.
Waarom is een aanbouw aan een appartement een andere vraag dan bij een vrijstaand huis?
Bij een appartement bent u eigenaar van een appartementsrecht en niet van het hele gebouw, en de gevel, het dak en de gemeenschappelijke tuin horen meestal bij het gedeelte dat alle eigenaars samen bezitten. Een aanbouw raakt al snel aan zo'n gemeenschappelijk deel, ook wanneer die op de begane grond tegen uw eigen woning komt.
Deze eigendomsvorm is geregeld in het Burgerlijk Wetboek, boek 5, titel 9, over het appartementsrecht, en de precieze verdeling tussen privégedeelte en gemeenschappelijk gedeelte staat in de splitsingsakte van uw gebouw. Die akte, en niet de kadastrale kaart alleen, is het eerste stuk dat u nakijkt.
Voor de gemeente maakt dit onderscheid niets uit: die toetst de aanbouw aan dezelfde regels als bij elke andere woning. De extra laag zit in wat er binnen het gebouw is afgesproken over wie over zo'n wijziging beslist.
Wat heeft de vergadering van eigenaars te zeggen over uw plan?
De vergadering van eigenaars beslist over wijzigingen aan gemeenschappelijke delen, en een aanbouw die tegen de gevel komt of op de gemeenschappelijke tuin staat, valt daar vrijwel altijd onder. Zonder een besluit van de vergadering kan een individuele eigenaar dat deel niet eigenmachtig veranderen, ook niet met een geldige vergunning van de gemeente op zak.
Wat er precies nodig is, een gewone meerderheid of een grotere, staat in het reglement dat bij de splitsingsakte hoort. Leg uw plan daarom eerst aan het bestuur van de VvE voor, met een tekening erbij, voordat er kosten worden gemaakt voor een uitgewerkt ontwerp.
Krijgt u toestemming, laat die dan schriftelijk vastleggen in de notulen van de vergadering. Bij een latere verkoop van uw appartement wordt daarnaar gevraagd, en een mondelinge afspraak is dan niets meer waard.
Wat verandert er specifiek bij een benedenwoning met een eigen tuin?
Een benedenwoning heeft vaak een eigen tuin die als exclusief gebruiksrecht aan dat appartement is toegewezen, en dat gebruiksrecht geeft meer ruimte dan bij een woning op een hogere verdieping, maar het is geen volledig eigendom. Ook een tuin met exclusief gebruiksrecht blijft juridisch een gemeenschappelijk deel waarover de vergadering iets te zeggen heeft.
In de praktijk gaan VvE's bij een benedenwoning met tuin vaak soepeler om met een kleine aanbouw dan bij een wijziging aan de voorgevel, juist omdat het gebruiksrecht al bij die ene eigenaar ligt. Dat is beleid van de vergadering en geen recht dat automatisch geldt.
Ligt de tuin tegen de erfgrens met een ander perceel, dan blijft daarnaast het gewone burenrecht van kracht, zoals de regels over ramen die op andermans erf uitzicht geven. Dat onderwerp staat los van de VvE en is uitgewerkt in wat u met de buren moet regelen.
Wat regelt u het beste voordat er een ontwerp komt?
Vraag eerst de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement op bij het VvE-bestuur of bij het kadaster, en zoek daarin op welk deel van het gebouw bij uw appartementsrecht hoort en welk deel gemeenschappelijk is. Zonder die twee stukken is elke aanname over wat wel of niet mag koffiedik kijken.
Leg het plan daarna voor aan het bestuur, met een tekening en een korte toelichting, en vraag hoeveel stemmen er nodig zijn voor een besluit in de vergadering. Dat bepaalt hoe lang deze stap in de planning duurt naast de gewone doorlooptijd van een aanbouw.
Vraag pas daarna een omgevingsvergunning aan als die nodig is. Een vergunning van de gemeente zegt niets over de interne toestemming binnen de VvE, en andersom evenmin; beide sporen lopen naast elkaar en niet in elkaars plaats.
Veelgestelde vragen
Kan de VvE mijn plan zomaar weigeren?
De vergadering beslist volgens de regels in het eigen reglement, en die regels bepalen ook wat er gebeurt bij een weigering. Een individuele eigenaar heeft geen automatisch recht om een gemeenschappelijk deel te wijzigen, dus een weigering is in beginsel geldig zolang de vergadering volgens de eigen regels heeft besloten.
Telt een aanbouw mee in de servicekosten van de VvE?
Dat hangt af van wat de vergadering afspreekt; een aanbouw die op een privégedeelte staat, valt meestal buiten de gemeenschappelijke servicekosten. Leg deze vraag samen met het bouwplan voor, zodat er geen onduidelijkheid ontstaat over wie het onderhoud van het nieuwe deel betaalt.
Moet ik de tekening ook aan de onderburen of bovenburen laten zien?
Formeel loopt dat via het bestuur en de vergadering, maar het is verstandig om direct betrokken buren vooraf zelf te informeren. Zij zien de aanbouw het eerst vanuit hun eigen ramen en zijn vaak de eersten die er een mening over hebben in de vergadering.