Hoe zit het met erfpacht en een aanbouw in Amsterdam of Den Haag?
Bij erfpacht is niet u maar de gemeente eigenaar van de grond, en een aanbouw die de bebouwde oppervlakte of het gebruik van uw perceel vergroot, kan onder de erfpachtvoorwaarden een melding of een aanpassing van de erfpachtsituatie vragen naast de gewone vergunningsvraag. Dat loopt via een ander loket dan de omgevingsvergunning en met een eigen doorlooptijd.
Wat betekent erfpacht voor de grond onder uw woning?
Bij erfpacht bent u eigenaar van de woning maar niet van de grond eronder; die blijft van de gemeente, en u heeft het recht om die grond te gebruiken volgens de voorwaarden die in de erfpachtakte staan. Dat recht is geregeld in het Burgerlijk Wetboek, boek 5, artikel 5:85.
De voorwaarden verschillen per erfpachtcontract en per periode waarin het is afgesloten. Een contract uit een eerdere decennium kent andere regels dan een contract dat na een overstap naar eeuwigdurende erfpacht is afgesloten, en dat verschil raakt precies de vraag of een aanbouw zomaar mag.
Amsterdam en Den Haag zijn de twee grote steden waar erfpacht op particuliere woningen het meest voorkomt, en beide gemeenten houden een eigen erfpachtadministratie bij naast de gewone vergunningsadministratie.
Waarom raakt een aanbouw aan de erfpachtvoorwaarden?
Een aanbouw vergroot de bebouwde oppervlakte op het perceel, en veel erfpachtcontracten koppelen de canon of de voorwaarden juist aan die oppervlakte of aan het toegestane gebruik. Een uitbreiding die buiten wat er in de akte staat valt, kan daarmee een aanpassing van de erfpachtsituatie nodig maken, los van de vergunning voor het bouwwerk zelf.
Bij een dakopbouw speelt dit net zo goed als bij een aanbouw op de begane grond, omdat ook die het bebouwde volume op het perceel vergroot. Wat er precies in uw eigen erfpachtakte staat, bepaalt of dat gemeld moet worden of vergunningvrij blijft binnen de erfpachtvoorwaarden.
Dit staat los van de vraag of het bouwwerk onder de landelijke vrijstelling van het Besluit bouwwerken leefomgeving valt. Een plan kan bouwtechnisch vergunningsvrij zijn en toch een melding bij de erfpachtafdeling van de gemeente vragen.
Wat verschilt er in de praktijk tussen Amsterdam en Den Haag?
Beide gemeenten laten een eigenaar eerst de eigen erfpachtakte en de bijbehorende voorwaarden nakijken voordat er een aanvraag wordt gedaan, maar de loketten en de toetsingscriteria lopen uiteen. Amsterdam heeft een aparte erfpachtdesk naast het omgevingsloket; in Den Haag loopt dit via de eigen grondzakenafdeling van de gemeente.
In allebei de steden geldt dat de erfpachttoets en de vergunningstoets los van elkaar staan en niet automatisch gelijk oplopen. Een aanvraag die bij de ene afdeling snel wordt afgehandeld, kan bij de andere langer op zich laten wachten, en dat verschil hoort in de planning te staan.
Vraag bij twijfel de eigen erfpachtakte op bij de gemeente waar de woning staat, in plaats van te varen op wat een vorige eigenaar erover vertelt. Elke akte is aan de specifieke situatie van het perceel gekoppeld en kan afwijken van wat er voor de buren geldt.
Wat regelt u het beste voordat u een aanbouw laat ontwerpen?
Vraag de erfpachtakte en de laatste voorwaarden op bij de gemeente en leg die naast het ontwerp voordat er een aanvraag voor de aanbouw wordt ingediend. Zo weet u vooraf of er naast de omgevingsvergunning ook een erfpachtmelding nodig is, in plaats van dat achteraf te ontdekken.
Houd rekening met twee aparte doorlooptijden die niet per se gelijk oplopen: die van de vergunning voor het bouwwerk en die van de erfpachtafdeling. Een planning voor een aanbouw die alleen met de vergunningstermijn rekent, kan daardoor alsnog uitlopen.
Bewaar de uitkomst van beide loketten bij de stukken van de woning. Bij een latere verkoop wordt gevraagd of een uitbreiding binnen de erfpachtvoorwaarden past, en een schriftelijk antwoord van de gemeente is dan meer waard dan een aanname.
Veelgestelde vragen
Kost een aanbouw op erfpachtgrond meer dan op eigen grond?
De aanbouw zelf niet; wat erbij kan komen is een aanpassing van de erfpachtcanon als de erfpachtvoorwaarden aan de bebouwde oppervlakte zijn gekoppeld. Dat hangt volledig af van de akte en de periode waarin die is afgesloten, en daarom is nakijken beter dan aannemen.
Moet ik toestemming van de gemeente hebben naast de vergunning?
Dat hangt af van wat er in uw eigen erfpachtakte staat over uitbreiding van de bebouwing. Bij sommige contracten is een melding voldoende, bij andere is expliciete instemming van de erfpachtafdeling nodig voordat er gebouwd mag worden.
Verandert eeuwigdurende erfpacht iets aan deze vraag?
De overstap naar eeuwigdurende erfpacht regelt vooral de canon voor de lange termijn en niet automatisch de bouwvoorwaarden. Ook onder een eeuwigdurend contract kan een uitbreiding van de bebouwing gemeld of getoetst moeten worden, dus blijft de akte het uitgangspunt.