Hoe leest u het omgevingsplan van uw gemeente voor uw perceel?
Via de kaart en de regels in het Omgevingsloket, waar u op adres kunt opzoeken welk deel van het omgevingsplan voor uw perceel geldt. Voor de meeste gemeenten bestaat dat plan nog uit een tijdelijk deel, de bruidsschat, naast eigen regels die de gemeente al heeft vastgesteld.
Waar vindt u de regels voor uw eigen adres?
Het omgevingsplan is per gemeente te raadplegen via het Omgevingsloket, waar u op adres of op kaart kunt inzoomen. Voor het perceel verschijnen dan de regels die er gelden, met een verwijzing naar de toepasselijke artikelen.
Voor de meeste gemeenten bestaat het omgevingsplan nog deels uit de bruidsschat: het tijdelijke deel dat bij de invoering van de Omgevingswet automatisch is ontstaan uit de oude bestemmingsplannen en de rijksregels die daarvoor golden. Gemeenten vervangen dat geleidelijk door eigen, vastgestelde regels.
Dat betekent dat u soms twee lagen naast elkaar ziet: de bruidsschat voor de onderdelen die nog niet zijn herzien, en eigen regels voor de onderdelen die de gemeente al heeft vastgesteld. Welke laag voor uw plan geldt, staat bij de betreffende regel vermeld.
Wat zegt het bouwvlak over uw perceel?
Het bouwvlak is de contour op de kaart waarbinnen het hoofdgebouw mag staan. Een aanbouw die buiten dat vlak komt, valt onder een aparte regeling voor bijbehorende bouwwerken, met een eigen maximum aan oppervlakte en hoogte die los staat van het bouwvlak zelf.
Naast het bouwvlak staat er vaak een bouw- of goothoogte bij de regels van het gebied, en soms een percentage dat het perceel maximaal bebouwd mag zijn. Die cijfers gelden boven op, niet in plaats van, de landelijke rekensom uit het bebouwingsgebied.
Is uw plan vergunningplichtig, dan toetst de gemeente aan beide: de eigen regels van het omgevingsplan en de technische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Is het vergunningsvrij, dan gelden de technische eisen nog steeds, maar wordt er niet vooraf naar gekeken.
Waarom pakt dezelfde aanbouw in twee gemeenten anders uit?
Omdat een gemeente de landelijke regels mag aanvullen of aanscherpen, en dat ook doet, vooral in beschermde gebieden, bij bijzondere bouwvormen of rond monumenten. Wat in de ene straat een gewone rekensom is, kan in een andere gemeente aan een extra regel gebonden zijn.
Ook de mate waarin een gemeente de bruidsschat al heeft vervangen door eigen beleid verschilt. Een gemeente die het omgevingsplan voor een wijk recent heeft herzien, kan daar specifieke regels voor aanbouwen hebben opgenomen die in een naburige, nog niet herziene wijk niet gelden.
Dat is de reden dat een rekensom uit een ander dorp of een andere straat geen garantie geeft voor uw eigen perceel. Het omgevingsplan van uw eigen adres is het enige dat telt.
Wat doet u als de regels tegenstrijdig lijken?
Eerst de datum en de status van elke regel nakijken: een recent vastgestelde regel gaat voor op een oudere bepaling uit de bruidsschat voor hetzelfde onderwerp. Het Omgevingsloket toont bij elke regel welk deel van het plan van toepassing is.
Blijft het onduidelijk, dan is een vraag aan de gemeente de snelste weg naar een sluitend antwoord, sneller dan het zelf uitpluizen van twee regelingen die naast elkaar lijken te staan. Vraag daarbij om een schriftelijke bevestiging, zeker als de uitkomst bepaalt of er een aanvraag nodig is.
Neem de uitkomst mee in het gesprek over het ontwerp. Wat er in het omgevingsplan staat, bepaalt mede of een plan zonder aanvraag kan, en dat hoort een van de eerste dingen te zijn die bij de opname op locatie wordt nagekeken.
Veelgestelde vragen
Is het omgevingsplan hetzelfde als het oude bestemmingsplan?
Niet precies. Het bestemmingsplan is bij de invoering van de Omgevingswet opgegaan in het omgevingsplan, samen met een aantal andere gemeentelijke regelingen. Voor de meeste percelen zijn de inhoudelijke regels vergelijkbaar gebleven, maar de vorm en de vindplaats zijn veranderd.
Kan de gemeente het omgevingsplan nog wijzigen na mijn aanvraag?
Een wijziging die na de indiening van een volledige aanvraag in werking treedt, raakt uw lopende aanvraag doorgaans niet meer, maar dat is geen absolute regel. Vraag dit bij twijfel na, zeker als er signalen zijn dat de gemeente het plan voor uw gebied herziet.
Staat er in het omgevingsplan ook iets over de fundering of de constructie?
Nee, dat soort technische eisen staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving en niet in het omgevingsplan. Het omgevingsplan gaat over de plek, de maat en het gebruik; de bouwtechniek is een apart spoor.