Wat gebeurt er als u zonder vergunning heeft gebouwd en het huis wil verkopen?
De gemeente kan in beginsel nog handhaven, ook jaren later, en bij verkoop vraagt een koper of zijn geldverstrekker doorgaans naar de vergunning van elke uitbreiding. Vaak is legalisatie achteraf mogelijk als het bouwwerk alsnog aan de regels voldoet, en dat is dan de weg die de verkoop het meest ontlast.
Waarom komt een ontbrekende vergunning bij verkoop terug?
Omdat een koper, en vaker nog zijn geldverstrekker, de vergunning van elke uitbreiding wil zien voordat de financiering rondkomt. Een aanbouw die op de plattegrond staat maar niet in het vergunningendossier van de gemeente, roept bij een taxatie of een bouwkundige keuring vrijwel altijd een vraag op.
Ontbreekt de vergunning, en blijkt bij navraag dat die er ook nooit is aangevraagd terwijl het wel had gemoeten, dan is dat een onzekerheid die een koper meeweegt in zijn bod of, in het uiterste geval, in zijn beslissing om door te gaan. Die onzekerheid drukt eerder op de verkoop dan het bouwwerk zelf.
Het gaat hier niet alleen om een volledig vergunningplichtig plan. Ook een uitbreiding die destijds als vergunningsvrij werd aangenomen maar dat bij nader inzien niet was, valt onder dezelfde vraag: staat het bouwwerk terecht zonder vergunning geregistreerd.
Kan de gemeente nog jaren later handhaven?
In beginsel wel. Er bestaat geen vaste, korte termijn waarna een onrechtmatig bouwwerk automatisch is toegestaan; wat er wel bestaat, is beleid per gemeente over hoe actief er wordt gehandhaafd en hoe een langdurig ongestoord gebruik in de afweging meeweegt. Dat is geen garantie, maar een omstandigheid die de gemeente kan laten meewegen.
Handhaving loopt via een last onder dwangsom of, in het uiterste geval, de verplichting om het bouwwerk aan te passen of weg te halen. De gemeente start dat meestal na een concrete aanleiding, zoals een melding van een buur of, juist, een vergunningaanvraag voor iets anders die het bestaande bouwwerk zichtbaar maakt.
Dat laatste is een reden om het probleem eerder op te lossen dan later: een nieuwe aanvraag voor bijvoorbeeld een dakopbouw legt een bestaande, niet-vergunde aanbouw vaak bloot, precies op het moment dat u juist duidelijkheid nodig heeft.
Wat houdt legalisatie achteraf in?
Een alsnog ingediende aanvraag voor een bouwwerk dat er al staat. De gemeente toetst die aanvraag op dezelfde manier als een gewone omgevingsvergunning: aan het omgevingsplan en aan de technische eisen. Voldoet het bestaande bouwwerk daaraan, dan kan de vergunning alsnog worden verleend en is de kwestie opgelost.
Voldoet het niet, bijvoorbeeld omdat de constructieberekening ontbreekt of nooit is gemaakt, dan moet die alsnog worden opgesteld, en kan er, afhankelijk van de uitkomst, aanpassing nodig zijn. Dat is meer werk dan een vergunning vooraf, maar het is doorgaans nog altijd te verkiezen boven een dossier dat bij verkoop open blijft staan.
Begin dit traject ruim voor een voorgenomen verkoop. Een legalisatietraject kent dezelfde behandeltermijnen als een gewone aanvraag, en een lopende procedure op het moment van verkoop is voor een koper vaak net zo onwenselijk als een geheel ontbrekende vergunning.
Wat doet u het beste voordat de woning in de verkoop gaat?
Het eigen dossier nalopen: staat er bij elke uitbreiding een vergunning of een onderbouwing waarom die niet nodig was, en is de constructieberekening aanwezig. Ontbreekt een stuk, dan is dat eerder te herstellen dan tijdens een lopende verkoop, wanneer een makelaar of geldverstrekker er al naar vraagt.
Bewaar de tekening, de berekening en de vergunning bij de overige stukken van de woning, niet alleen bij de bouwer. Ze horen bij het huis en zijn bij een volgende verkoop meer waard dan de map op dat moment suggereert.
Twijfelt u of een oudere uitbreiding destijds terecht als vergunningsvrij is aangemerkt, laat dat dan narekenen aan de hand van de regels die op dat moment golden. Regels zijn in de loop der jaren gewijzigd, en wat nu vergunningsvrij zou zijn, was dat bij de bouw ervan niet per se ook.
Veelgestelde vragen
Verjaart een bouwovertreding vanzelf?
Er bestaat geen vaste verjaringstermijn die een onrechtmatig bouwwerk automatisch toestaat. Er is wel beleid per gemeente dat meeweegt hoe lang een situatie ongestoord heeft bestaan, maar dat is geen garantie en verschilt per gemeente en per geval.
Moet ik een ontbrekende vergunning melden bij de verkoop?
Een verkoper hoort een koper niet te misleiden over de staat van de woning, en een bekende onvergunde uitbreiding hoort daarbij. Bespreek dit met uw makelaar, die weet hoe dit in de verkoopdocumentatie en de mededelingsplicht wordt opgenomen.
Kan een koper de koop later nog ontbinden vanwege een ontbrekende vergunning?
Dat hangt af van wat er in de koopovereenkomst is afgesproken en van wat er wel of niet is gemeld voor de koop. Dit is een juridische vraag die bij een notaris of jurist thuishoort en niet bij de bouwer.