Wat bepaalt de prijs van een aanbouw?
Vier dingen samen: de fundering die de ondergrond vraagt, het aantal aansluitingen in het ontwerp, de bereikbaarheid van de achtertuin en de staat van de gevel waar het tegenaan komt. De maat in vierkante meters is daarvan de minst bepalende, en dat is de reden dat een richtprijs per maat een richtlijn is en geen offerte.
Waarom loopt de prijs van twee gelijke aanbouwen uiteen?
Omdat de maat het minste zegt. Een aanbouw van vierentwintig vierkante meter op zandgrond, met een rechte achtergevel en een tuin die vanaf de straat bereikbaar is, is een ander werk dan dezelfde vierentwintig meter op veen, achter een tussenwoning waar al het materiaal door de gang moet.
Wat het bedrag zet is arbeid, en arbeid zit in aansluitingen. Elke hoek, elk verspringend dakvlak, elk extra kozijn en elke leiding die verlegd moet worden is werk dat niet met de oppervlakte meeschaalt. Een rechthoek met een doorlopende pui en een plat dak is de goedkoopste vorm die er is.
Daar komt de bestaande woning bij. Een gevel uit de jaren dertig gedraagt zich bij een doorbraak anders dan een gevel uit 1985, en wat er achter het stucwerk zit blijkt pas als het eraf gaat. Die onzekerheid is de reden dat er een stelpost in een offerte kan staan.
Welke post kan een begroting het hardst verschuiven?
De fundering. Op een draagkrachtige zandlaag dicht onder het maaiveld kan een fundering op staal, en dan is het grondwerk een kwestie van uitgraven, wapenen en storten. Ligt die laag diep, dan komt er een heipaal of een schroefpaal in, met materieel dat de tuin op moet.
Wat er onder uw perceel zit, is niet uit de buurt af te leiden. Langs een oude rivierarm, op een gedempte sloot of naast een dijk ligt het profiel binnen twintig meter anders. De sondering meet het, en die uitkomst hoort bekend te zijn voordat er een bedrag onder een offerte staat.
Daarom staat de sondering als eigen post in de offerte en niet verstopt in een totaalbedrag. Valt hij gunstig uit, dan ziet u dat terug; valt hij tegen, dan weet u waarom het bedrag hoger uitkomt dan bij de buren twee straten verderop.
Wat doet de bereikbaarheid van de tuin met het bedrag?
Meer dan mensen verwachten. Als een kraan, een mixer en een container aan de achterzijde kunnen komen, gaat het grondwerk in dagen. Moet alles door de woning of over een smal pad, dan gaat hetzelfde kubieke metrage met de kruiwagen, en dat is arbeid die per uur wordt betaald.
Hetzelfde geldt voor afvoer. Uitgegraven grond moet ergens heen, en puin ook. Bij een vrijstaande woning met een oprit is dat een rit; bij een tussenwoning in een binnenstad met venstertijden is het een planning.
Dit is ook de reden dat een opname op locatie voor de prijs komt en niet erna. Op een foto is een achtertuin een achtertuin; ter plaatse blijkt of er een poort in zit, hoe breed die is, en of de buurman zijn schuur ervoor heeft staan.
Waaruit is de offerte opgebouwd?
Uit posten per onderdeel, en niet uit een bedrag onderaan. Grondwerk en fundering, ruwbouw, dak, kozijnen en glas, installatie, afwerking: elk deel met zijn eigen regel, zodat u ziet waar het geld heen gaat en zodat minderwerk mogelijk blijft wanneer u een deel zelf doet.
Daarnaast staat erin wat er buiten valt. Dat is geen kleine lettertjes maar het nuttigste deel van een offerte: wie twee offertes vergelijkt zonder die lijst, vergelijkt twee verschillende werken. Losse inrichting, tuinherstel en aansluitkosten van een netbeheerder zijn de posten die er het vaakst buiten vallen.
Ten slotte de aanneemsom zelf, met het betaalschema eronder. Wat er van dat bedrag wanneer vervalt, hangt aan bouwmomenten en niet aan data, en dat is precies wat een offerte narekenbaar maakt.
Veelgestelde vragen
Kan ik vooraf een richtprijs krijgen zonder opname?
Een getal dat voor de opname wordt genoemd, wordt daarna vrijwel altijd bijgesteld, en dan is het alsnog geen antwoord geweest. Wat wel vooraf kan: benoemen welke posten er in de offerte komen te staan en welke er buiten vallen, zodat u weet waar u straks naar kijkt.
Waar komen de richtprijzen op deze site vandaan?
Uit de prijstabellen van de vorige site, per maat en per optie, overgenomen zoals ze daar stonden en met het prijspeil en de leesdatum onder elke tabel. Ze zijn een richtlijn om te toetsen of uw plan in de goede orde van grootte ligt. De vier gegevens die de prijs zetten, de ondergrond, de aansluitingen, de bereikbaarheid en de staat van de gevel, zijn pas na een opname bekend, en een gemiddelde per maat middelt die vier weg.
Zit de vergunning in de prijs?
De tekening en de berekening staan als eigen posten in de offerte. De leges die de gemeente rekent zijn van de gemeente en verschillen per gemeente; die staan er daarom bij als post die wij niet bepalen.
Wat gebeurt er met de prijs als het werk uitloopt?
Een vaste prijs voor omschreven werk verandert niet doordat het langer duurt; dat risico zit in de prijs. Wat de som wel verschuift is verrekening van een stelpost en getekend meerwerk, en allebei zijn ze per regel terug te vinden op de eindafrekening.