Waar let ik op bij een aanbouw aan een huurwoning of een woning die ik wil verkopen?
Bij een huurwoning heeft u als huurder in beginsel schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig voor een aanbouw, en bij een woning die op afzienbare termijn verkocht wordt, telt vooral of de uitbreiding aansluit bij wat in de straat gebruikelijk is en of de papieren op orde zijn. Beide situaties vragen om iets anders vast te leggen dan bij een woning waar u zelf lang blijft wonen.
Mag u als huurder zomaar een aanbouw laten plaatsen?
Als huurder heeft u voor een aanbouw schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig, omdat een verandering aan het gehuurde die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan te maken is, in het Burgerlijk Wetboek, artikel 7:215, aan die toestemming is gebonden. Een aanbouw valt vrijwel altijd in die categorie.
Vraag die toestemming schriftelijk aan met een tekening erbij, en laat de reactie van de verhuurder ook schriftelijk vastleggen, ook als het antwoord positief is. Een mondelinge toezegging is bij een geschil over de aanbouw later lastig te bewijzen.
Toestemming van de verhuurder staat los van de vergunningsvraag bij de gemeente. Is de aanbouw vergunningsvrij, dan hoeft er geen omgevingsvergunning te komen, maar de toestemming van de verhuurder blijft nodig omdat die uit de huurovereenkomst volgt en niet uit de vergunningsregels.
Wat gebeurt er met de aanbouw als u de huurwoning verlaat?
Wat er bij vertrek met de aanbouw gebeurt, hoort in de toestemming van de verhuurder te staan, en zonder die afspraak kan de verhuurder bij het einde van de huur verlangen dat de woning weer in de oorspronkelijke staat wordt teruggebracht. Dat kan betekenen dat de aanbouw op uw kosten wordt verwijderd.
Leg daarom bij de toestemming meteen vast of de aanbouw mag blijven staan na uw vertrek, en of daar een vergoeding tegenover staat. Dat is een onderhandeling die u voert voordat er gebouwd wordt en niet wanneer de verhuizing al vaststaat.
Blijft de aanbouw staan zonder afspraak hierover, dan is dat voor een volgende huurder een gegeven waar niets over vastligt, en dat kan bij een volgend geschil alsnog terugkomen op de eerste huurder die de aanbouw liet plaatsen.
Wat draagt een aanbouw bij aan een woning die u wilt verkopen?
Een aanbouw draagt vooral bij wanneer de extra ruimte aansluit bij wat in de straat gebruikelijk is en wanneer de ruimte verwarmd, geïsoleerd en vanuit de woning bereikbaar is; een onverwarmde serre of berging telt bij een meting volgens de gebruikelijke meetinstructie niet mee als woonoppervlak.
Een uitbreiding die veel groter is dan wat in de rest van de straat gebruikelijk is, sluit minder goed aan bij de verwachting van een koper in die buurt en levert dan niet automatisch evenveel op als de extra vierkante meters op papier suggereren. Wat in een ruime, vrijstaande straat een logische uitbreiding is, kan in een straat met kleinere tussenwoningen juist opvallen.
Wat er in de tuin overblijft, weegt voor een koper vaak net zo zwaar als de extra ruimte binnen. Een aanbouw die de tuin sterk verkleint, kan het voordeel van de extra vierkante meters binnen weer wegnemen bij de waardering van de woning als geheel.
Welke papieren horen bij een aanbouw als u gaat verkopen?
De tekening, de eventuele constructieberekening en de vergunning, als die nodig was, horen bij de stukken van de woning en niet bij de bouwer, en een koper of zijn geldverstrekker vraagt daar bij de aankoop naar. Ontbreken die stukken, dan is dat een vraag die tijdens de verkoop alsnog beantwoord moet worden.
Is de aanbouw destijds vergunningsvrij geplaatst, bewaar dan de onderbouwing waarom dat zo was, zoals de rekensom over het bebouwingsgebied. Een koper die twijfelt of de uitbreiding rechtmatig is, kan dat bij de gemeente navragen, en een eigen dossier maakt dat gesprek korter.
Een aanbouw zonder de papieren die hij nodig had, drukt bij een verkoop op de prijs, ook als het bouwwerk zelf technisch in orde is. Dat is geen kwestie van bouwkwaliteit maar van wat een koper en zijn geldverstrekker kunnen controleren voordat er getekend wordt.
Veelgestelde vragen
Kan de verhuurder toestemming voor een aanbouw weigeren zonder reden?
De wet vraagt niet om een reden bij weigering, maar een verhuurder die zonder redelijke grond weigert, kan door de huurder aan de rechter worden voorgelegd voor een vervangende machtiging. In de praktijk is dat een lange route, en een gesprek met de verhuurder over de reden van een weigering is meestal sneller.
Moet ik als huurder zelf een omgevingsvergunning aanvragen?
Als de aanbouw vergunningplichtig is, vraagt in de regel degene die het bouwwerk laat plaatsen de vergunning aan, en dat kan de huurder zijn met schriftelijke toestemming van de eigenaar erbij. Spreek dit vooraf met de verhuurder af, want sommige eigenaren willen de aanvraag liever zelf indienen.
Loont het om vlak voor de verkoop nog een aanbouw te laten plaatsen?
Dat hangt sterk af van de tijd die er nog is voor de bouw, de vergunning en de oplevering ten opzichte van de geplande verkoop, en van hoe goed de uitbreiding aansluit bij de straat. Een aanbouw die net op tijd wordt afgerond, is voor een koper minder overtuigend dan een ruimte die al een tijd in gebruik is.