Hoe vergelijkt u twee aanbouwoffertes eerlijk?
U vergelijkt offertes eerst op wat ze insluiten en uitsluiten, en pas daarna op het bedrag onderaan. Twee offertes met een vergelijkbaar eindbedrag kunnen een heel andere aannemingsovereenkomst dekken, met andere stelposten, andere eenheden en andere aannames over wat u er zelf nog bij regelt.
Welke posten hoort elke offerte te noemen?
Een volledige offerte splitst de aanneemsom uit naar de belangrijkste bouwdelen: fundering, wanden en dak, kozijnen en glas, en de afwerking binnen. Staat er alleen één totaalbedrag zonder die opbouw, dan kunt u twee offertes niet werkelijk naast elkaar leggen, ook al lijken de bedragen dicht bij elkaar te liggen.
Vraag daarnaast na of de prijs een vaste prijs is of een richtprijs. Bij een vaste prijs draagt de aannemer het risico van een prijsstijging tijdens de bouw; bij een richtprijs kan het bedrag nog wijzigen, en dat verandert wat u eigenlijk vergelijkt. Wat de prijs van een aanbouw in de kern bepaalt, oppervlakte, materiaalkeuze, fundering en de staat van de bestaande woning, staat uitgewerkt op de dienstpagina aanbouw en in wat bepaalt de prijs van een aanbouw.
Waarom is een uitsluiting net zo belangrijk als een insluiting?
Omdat het verschil tussen twee offertes vaker in wat ze weglaten zit dan in wat ze noemen. Een offerte die de aansluiting op de riolering, de afwerking van de vloer of het herstel van de tuin na de bouw niet vermeldt, is niet per se goedkoper, ze schuift die kosten alleen door naar een later moment.
Leg de uitsluitingenlijst van beide offertes naast elkaar voordat u naar het totaalbedrag kijkt. Ontbreekt er bij de ene offerte een post die bij de andere wel is opgenomen, vraag dan expliciet na of die post is vergeten of bewust buiten de prijs is gehouden.
Een offerte die niets uitsluit, is zeldzaam en vaak een teken dat de aannemer alles ruim heeft ingeschat. Een offerte met een lange lijst uitsluitingen is niet per se onvolledig, zolang die lijst concreet is en u weet wat er dan nog apart geregeld moet worden.
Hoe herkent u een stelpost en wat betekent die voor de vergelijking?
Een stelpost is een bedrag dat de aannemer inschat voor een onderdeel dat nog niet volledig is uitgewerkt, bijvoorbeeld de keuze van tegels of kozijnbeslag. Twee offertes met dezelfde stelpost voor hetzelfde onderdeel zijn eerlijker te vergelijken dan twee offertes waarvan er één een stelpost hanteert en de andere een vast bedrag voor iets dat nog niet vastligt.
Tel de stelposten apart op en vergelijk ze naast het vaste deel van de aanneemsom. Een offerte die laag lijkt door veel stelposten, kan bij de definitieve keuzes alsnog duurder uitpakken dan een offerte die minder stelposten en meer vaste bedragen bevat. Hoe een stelpost werkt en waarom hij in bijna elke offerte terugkomt, staat in waarom staat er een stelpost in uw offerte.
Waarom moet u dezelfde eenheden naast elkaar leggen?
Omdat een prijs per vierkante meter, per strekkende meter of per stuk niets zegt zolang u niet weet welke eenheid de andere offerte gebruikt. Een kozijnprijs per stuk is niet te vergelijken met een kozijnprijs per vierkante meter glasoppervlak zonder dat u eerst zelf herrekent.
Vraag beide aannemers, waar dat kan, om dezelfde eenheid te hanteren voor de posten die u wilt vergelijken. Dat is geen ongebruikelijk verzoek, en een aannemer die zijn eigen calculatie kent, kan dat doorgaans snel aanleveren.
Blijft een direct verschil in eenheden bestaan, reken de posten dan zelf om naar dezelfde maat voordat u een conclusie trekt. Een vergelijking op basis van twee verschillende eenheden geeft schijnzekerheid, ook als de uitkomst overtuigend oogt.
Veelgestelde vragen
Is de goedkoopste offerte altijd de voordeligste?
Niet per definitie. Een lage prijs die tot stand komt door veel uitsluitingen of ruime stelposten kan bij de uitvoering alsnog hoger uitpakken dan een offerte die vanaf het begin vollediger is. Vergelijk daarom eerst de inhoud en pas daarna het bedrag.
Kan ik een aannemer vragen zijn offerte aan te passen aan het format van een andere?
Ja, dat is een gebruikelijk verzoek zolang u het aan beide aannemers evenveel vraagt. Een aannemer die zijn eigen calculatie kent, kan de posten meestal zonder veel moeite in een andere indeling aanleveren.
Wat als de ene offerte een vaste prijs is en de andere een richtprijs?
Dan vergelijkt u niet alleen een bedrag maar ook een risico. Bij een richtprijs die meer dan tien procent wordt overschreden, moet de aannemer u dat volgens artikel 7:752 van het Burgerlijk Wetboek tijdig laten weten, en kunt u de overeenkomst op dat punt ontbinden. Bij een vaste prijs speelt die vraag niet.
Moet ik altijd meer dan twee offertes opvragen?
Twee volledige en vergelijkbare offertes zeggen vaak meer dan drie of vier offertes die u onderling niet goed kunt leggen naast elkaar. De kwaliteit van de vergelijking weegt zwaarder dan het aantal offertes.