Wat is een bouwdepot en hoe loopt de uitbetaling per bouwfase?
Een bouwdepot is het bedrag dat de bank apart houdt op een geblokkeerde rekening en pas vrijgeeft nadat u aantoont dat een bouwfase is uitgevoerd. Zo loopt het geld mee met de voortgang van de bouw, in plaats van in één keer vooraf naar de aannemer te gaan.
Hoe komt een bouwdepot tot stand?
Meestal via een verhoging van de hypotheek: de geldverstrekker stort het extra geleende bedrag niet rechtstreeks aan u uit, maar zet het op een geblokkeerde depotrekening die aan de financiering van de aanbouw is gekoppeld. U kunt daar niet vrij over beschikken; het geld komt vrij op het moment dat de bank een declaratie goedkeurt.
De bank vraagt bij het openen van het depot doorgaans om de aanneemsom en een globaal betaalschema, zodat zij weet welk bedrag bij welke fase van de bouw hoort. Meer over de rol van een hypotheekverhoging bij een aanbouw staat in kunt u een aanbouw uit uw hypotheek betalen.
Een bouwdepot kan ook ontstaan zonder dat de hypotheek zelf wordt verhoogd, bijvoorbeeld wanneer u eigen spaargeld op een vergelijkbare geblokkeerde rekening zet om het gefaseerd te laten uitbetalen. Het principe blijft dan hetzelfde: het geld staat apart en komt pas vrij tegen aantoonbare voortgang, ook als de bank er zelf geen rol in speelt.
Hoe verloopt de uitbetaling per fase?
U dient bij elke fase, bijvoorbeeld na de fundering, na de ruwbouw en na de afbouw, een factuur van de aannemer in bij de bank. De bank vergelijkt die factuur met het afgesproken betaalschema en met wat er daadwerkelijk gebouwd is, soms op basis van foto's, soms via een fysieke opname door een taxateur of bouwkundige.
Pas na die controle betaalt de bank het bedrag uit, meestal rechtstreeks aan u, waarna u de aannemer betaalt. Dat tussenstapje is geen formaliteit. Het is de reden dat een bouwdepot minder risico geeft dan rechtstreeks vooruitbetalen, omdat er per fase wordt gecontroleerd of het werk er ook echt staat.
Spreek vooraf met de aannemer af op welk moment elke fase als afgerond geldt, zodat de facturering en de opname van de bank op elkaar aansluiten. Een onduidelijke grens tussen twee fasen leidt anders vaker tot een declaratie die de bank pas na een extra vraag goedkeurt.
Wat gebeurt er met het restant aan het einde?
Blijft er na de laatste declaratie geld over in het depot, dan gaat dat restant in de regel terug naar de hypotheek, waardoor de lening lager uitvalt dan oorspronkelijk afgesloten. Sommige geldverstrekkers kennen daarvoor een eigen termijn waarbinnen het depot moet zijn afgewikkeld.
Is het depot niet toereikend gebleken, bijvoorbeeld door meerwerk dat niet in de oorspronkelijke aanneemsom stond, dan moet het verschil op een andere manier gefinancierd worden. Vraag daarom bij de start van het depot na wat de voorwaarden zijn bij een tekort of een overschot, zodat dat niet pas bij de laatste factuur een verrassing is.
Wat als de bank een declaratie afwijst?
Dan is er meestal een verschil tussen wat de factuur claimt en wat de bank bij de opname ziet. Dat kan gaan om een fase die nog niet volledig is afgerond, of om een post die niet overeenkomt met het oorspronkelijke betaalschema.
Overleg in dat geval met de aannemer voordat u de declaratie opnieuw indient, en stem het moment van factureren zoveel mogelijk af op het moment waarop een fase daadwerkelijk gereed is. Een declaratie die te vroeg wordt ingediend, kost tijd om alsnog goedgekeurd te krijgen, en die vertraging werkt door in de betaling aan de aannemer.
Veelgestelde vragen
Is een bouwdepot verplicht bij een aanbouw?
Nee, het is geen wettelijke verplichting maar een gebruikelijke manier om de financiering via een hypotheekverhoging te laten lopen. Betaalt u de aanbouw uit eigen middelen, dan is een bouwdepot niet nodig, al kan een vergelijkbaar gefaseerd betaalschema wel verstandig zijn.
Betaalt de bank rechtstreeks aan de aannemer?
Dat verschilt per geldverstrekker. Sommige banken maken het bedrag over naar u, waarna u de aannemer betaalt; andere kunnen op verzoek rechtstreeks aan de aannemer uitbetalen. Vraag dit na bij het openen van het depot.
Loopt de rente over het bouwdepot door?
Meestal wel, en de voorwaarden daarvoor staan in de hypotheekofferte. Het is een detail dat per geldverstrekker verschilt en dat de moeite waard is om mee te wegen bij het vergelijken van hypotheekvoorstellen voor een aanbouw.