Wat staat er in een goede aannemingsovereenkomst voor een aanbouw?
Meer dan de offerte alleen: een omschrijving van het werk, de prijsvorm, een betaalschema, een start- en opleverdatum en een afspraak over hoe meer- en minderwerk wordt vastgelegd. De regels van Burgerlijk Wetboek artikel 7:750 en verder gelden aanvullend, ook voor wat de overeenkomst zelf niet noemt.
Wat regelt Burgerlijk Wetboek artikel 7:750 en verder?
Deze titel van het Burgerlijk Wetboek, aanneming van werk genoemd, beschrijft de kern van de relatie tussen opdrachtgever en aannemer: de aannemer verbindt zich om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen, tegen een door de opdrachtgever te betalen aanneemsom. Die definitie geldt voor vrijwel elke aanbouw, ook als de overeenkomst zelf de term niet gebruikt.
Belangrijk is dat deze titel ook geldt waar de overeenkomst zelf iets niet regelt. Ontbreekt er bijvoorbeeld een afspraak over een bepaald risico, dan vult de wettelijke regeling die leemte aan. Een goede overeenkomst legt daarom vooral vast wat partijen willen afwijken van of aanvullen op die standaardregeling.
Wat hoort er naast de prijs in de overeenkomst te staan?
Een heldere omschrijving van het werk zelf, met verwijzing naar de tekening en de te gebruiken materialen, zodat er geen misverstand ontstaat over wat er precies wordt gebouwd. Daarnaast hoort er een lijst te staan van wat is uitgesloten, en welke bedragen als stelpost zijn opgenomen voor onderdelen die nog niet vastliggen.
Minstens zo belangrijk is de procedure voor meerwerk en minderwerk: hoe een wijziging tijdens de bouw wordt vastgelegd, wie hem goedkeurt en hoe hij in de prijs terugkomt. Wanneer iets daadwerkelijk meerwerk is en wanneer niet, staat uitgewerkt in wanneer is iets meerwerk en wanneer niet.
Wat regelt artikel 7:752 over een richtprijs?
Is de prijs in de overeenkomst een richtprijs in plaats van een vaste prijs, dan mag de aannemer daar in beginsel van afwijken, maar niet zonder u te waarschuwen. Overschrijdt de richtprijs de oorspronkelijke inschatting met meer dan tien procent, dan moet de aannemer u dat volgens artikel 7:752 tijdig laten weten, en heeft u het recht om de overeenkomst op dat onderdeel te ontbinden.
Dat onderscheid hoort daarom expliciet in de overeenkomst te staan: is de prijs vast, of is het een richtprijs die nog kan bewegen. Wat de prijs van een aanbouw uiteindelijk bepaalt, staat op de dienstpagina aanbouw en in wat bepaalt de prijs van een aanbouw.
Wat hoort er over planning en oplevering in te staan?
Een start- en een opleverdatum, of bij ontbreken van een harde datum, een duidelijke omschrijving van de doorlooptijd en wat die beïnvloedt. Hoe lang een aanbouw van opname tot oplevering gemiddeld duurt en wat daarin meespeelt, staat in hoe lang duurt een aanbouw van opname tot oplevering.
Leg ook vast hoe het betaalschema aan de bouwfasen is gekoppeld, en wat er met de laatste termijn gebeurt zolang er nog opleverpunten openstaan. Dat voorkomt discussie op het moment dat de bouw bijna klaar is en de kleinste details het meest gevoelig liggen.
Veelgestelde vragen
Is een mondelinge afspraak ook een aannemingsovereenkomst?
In beginsel wel, de wet vraagt geen specifieke vorm. Een mondelinge afspraak is in de praktijk wel lastiger te bewijzen dan een schriftelijke overeenkomst, zeker als er later onenigheid ontstaat over wat er precies is afgesproken.
Wat als de overeenkomst niets zegt over meerwerk?
Dan geldt de aanvullende regeling uit het Burgerlijk Wetboek, die onder meer vraagt dat de aannemer u tijdig waarschuwt voordat hij meerwerk uitvoert en de kosten daarvan in rekening brengt. Een eigen afspraak in de overeenkomst is desondanks duidelijker dan terugvallen op de wettelijke regeling.
Kan ik zelf wijzigingen voorstellen aan een conceptovereenkomst?
Ja, een aannemingsovereenkomst is een onderhandelbaar document. Vraag om aanpassing van een onderdeel dat u onduidelijk of onevenwichtig vindt voordat u tekent, want na ondertekening geldt wat er staat.